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总裁班新闻

北京大学城市运营总裁班:三四线城市商业之运营模式研究

  来源:总裁淘课网  作者:admin  发表时间:2021-06-03 20:20:38

  由于城市居住版块组团化,当市级商业中心无法覆盖部分社区组团时,作为区域商业中心,承担了部分市级商业中心的商业功能,同时兼顾便利性消费需求和家居消费。对于地级市区域商业中心而言,一般其规模在70000—120000平米,主力店主要以购物广场、生活型百货、大型生活超市、家电等为主。

  1、选址

  1)老城区选址

  一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点,明显优点是降低开发风险,提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高,往往涉及拆迁,需要得到政府的大力支持和引导,在大多数地级市适合采用这种方式。

  老城区综合体选址的风险控制:拆迁风险、政府风险、金融风险。

  2)在城市新区选址

  新区地价便宜,占地面积较大,适合开发非常高起点的综合体,需要打造;

  周边消费人群不够,人气聚集困难,开发失败率极高,对开发和经营水平提出较高要求;

  地级市在新区开发过程中,一般要重点将一个新区作为CBD所在地,不要多个重点,否则新区居民区太少,人口聚集不够,难以形成气候。

  2、物业组合模型与业态设计特点

  1)发达地级城市综合体物业模型

  五星级酒店(5-6万㎡),购物中心(5-10万㎡),商业街区(2-3万㎡),公寓(5-8万㎡),写字楼(4-8万㎡)。例如苏州圆融星座。

  2)中等发达地级市城市综合体

  四星级酒店(3-4万㎡),购物中心(5-10万㎡),商业街区(2-3万㎡),公寓(2-4万㎡),写字楼(1-2万㎡)

  3、全国成功案例解读

  选取标准:

  三四线城市、城市规划新区、大型综合体项目、品牌开发商

  研究案例:

  赣州中航•九方购物中心,万达广场

  研究要点:

  区域背景、物业配比、发展模式、商业定位、开发时序、租售模式。

  借鉴点:

  ①三四线城市新区大型综合体项目的核心驱动,以及各物业间的内在关系;②开发节奏如何控制。

  借鉴2:各物业功能关系

  以商业为核心,住宅、酒店、写字楼、公寓为次要核心,通过商业的强大驱动力,实现住宅等可售物业的溢价;

  借鉴3:开发强度及开发时序

  开发强度:容积率总体偏高;

  开发时序:形象标签或价值标签中前期启动,带动其它可售物业类型价值,持有型和销售型物业滚动开发,保证项目现金流。


  培训课程:北京大学区域开发与城市运营高级研修班

  联系人:张老师 15801288587

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